Mietminderung

In § 535 BGB heißt es zur Pflicht des Vermieters:

"Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten."

Danach hat ein Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter, dass die Mietwohnung keine Mängel aufweist.

 

Was ist ein Mangel?

Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zur vertragsgemäßen Nutzung mindert oder aufhebt. Ein Mangel besteht zudem dann, wenn der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder diese später wegfällt. Eine nur geringfügige Minderung der Tauglichkeit stellt keinen Mangel dar. Auch ist der Mieter oftmals nach dem Mietvertrag verpflichtet, sogenannte "Kleinstreparaturen" auf eigene Kosten selbst vorzunehmen.

 

Wann und wie muss ich meinen Vermieter über einen Mangel informieren?

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzuzeigen. Je ernster die Situation ist, desto schneller muss der Mieter den Vermieter von dem Sachverhalt in Kenntnis setzen. In bestimmten Fällen ist der Vermieter sofort zu kontaktieren, damit größere Schäden vermieden werden können.

An die Mängelanzeige werden dabei keine größeren Anforderungen gestellt. Insbesondere kann diese auch mündlich oder per E-Mail erfolgen. Allerdings kann es in einem etwaigen Rechtsstreit auf den Zugang der Mängelanzeige beim Vermieter ankommen. Um diesen notfalls beweisen zu können, sollte die Mängelanzeige per Einwurf-Einschreiben erfolgen.

Ratsam ist es auch, dem Vermieter in der Mängelanzeige unmittelbar eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels zu setzen. Rechtsfolge ist, dass sich der Vermieter nach Verstreichen dieser Frist im Verzug befindet. Dies führt insbesondere dazu, dass der Vermieter grundsätzlich auch die Kosten zu tragen hat, die dem Mieter dadurch entstehen, dass er nach Fristablauf einen Rechtsanwalt beauftragt.

 

Welche sind die häufigsten Mängel bei Mietwohnungen?

Die fünf häufigsten Mängel sind nach einer Untersuchung des Mieterbundes:

 

Schimmelpilz in der Wohnung stellt nicht nur eine optische Beeinträchtigung dar, sondern kann auch eine erhebliche Gesundheitsgefährdung mit sich bringen. Oftmals sind bauliche Mängel ursächlich für die Bildung von Schimmel. In diesem Fall ist der Mieter grundsätzlich berechtigt, die Miete zu mindern. Anders verhält es sich, wenn der Mieter selbst durch sein Verhalten, beispielsweise durch falsches Lüften, die Bildung von Schimmel begünstigt hat. Hier ist eine Mietminderung regelmäßig ausgeschlossen.

In welcher Höhe die Miete gemindert ist, lässt sich nur im Einzelfall beurteilen. Die Gerichte erachten jedoch, je nach Schwere der Beeinträchtigung, eine Minderung von bis zu 100 Prozent als angemessen. In den meisten Fällen dürfte sich die Minderungsquote jedoch auf 5 bis 50 Prozent belaufen, wie auch die folgenden gerichtlichen Entscheidungen exemplarisch zeigen:

  • LG Hamburg, Urteil vom 10. April 1984, (Az. 16 S 211/83)

    • geringfügiger Schimmel im Schlafzimmer: 5 - 10 Prozent

       

  • LG Hannover, Urteil vom 27. Januer 1982 (Az. 11 S 322/81)

    • Schimmel in mehreren Räumen, muffiger Geruch: 10 Prozent

       

  • LG Osnabrück, Urteil vom 2. Dezember 1988 (Az. 11 S 277/88)

    • Schimmel, erheblich in Wohn- und Schlafzimmer: 20 Prozent

Lärm kann für den Mieter sehr belastend sein, insebsondere wenn er über einen längeren Zeitraum oder während der Nacht auftritt. Er führt grundsätzlich zur Minderung der Miete. Zu beachten ist insoweit, dass der Mieter im Streit das Vorliegen des Mangels beweisen muss. Hierzu fordern die Gerichte regelmäßig ein sogenanntes Lärmprotokoll Lärmprotokoll, in dem Datum, Uhrzeit sowie Art und Dauer der Ruhestörung dokumentiert sind.

Allerdings ist der Mieter verpflichtet, bestimmte Lärmquellen zu dulden. So ist beispielsweise Lärm durch Kinder in der Regel keine unzulässige Ruhestörung. Auch berechtigen Lärmquellen, die bereits vorhanden waren, als der Mieter eingezogen ist, grundsätzlich nicht zur Minderung der Miete.

In welcher Höhe sich die Miete mindert, richtet sich auch im Fall von Lärm nach der Schwere des Mangels und der Häufigkeit seines Auftretens. Auch hier wird von den Gerichten je nach Einzelfall alles vertreten:

  • AG Köln, Urteil vom 15. Mai 1990 (Az. 208 C 4/90)

      • Lärm durch "Live-Musik" beim Nachbarn: 20 Prozent

     

  • AG Darmstadt, Urteil vom 3. Mai 1982 (Az. 39 C 1706/81)

      • Baulärm in Neubauviertel: 25 Prozent

     

  • OLG Hamm (ZMR 1983, 273)

    • Lärm durch Handwerkertätigkeit in Neubau: 50 Prozent

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist grundsätzlich von einem Mangel auszugehen, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der im Mietvertrag genannten Fläche abweicht. In diesem Fall muss der Mieter nicht gesondert darlegen, dass der Flächenunterschied die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Dies gilt auch dann, wenn im Mietvertrag die konkrete Wohnfläche durch eine "ca.-Angabe" versehen ist.

Für die Frage, ob der Ausfall technischer Geräte einen Mangel darstellt, kommt es entscheidend auf die Regelungen im Mietvertrag an. So kann ein kaputter Fahrstuhl ebenso zu einer berechtigten Mietminderung führen wie eine ausgefallene Heizung oder ein defekter Warmwasserboiler.

Entscheidend für dieHöhe einer Mietminderung ist auch hier, inwieweit der bestehende Mangel den Wohnwert mindert.

  • LG Berlin, Urteil vom 20. November 1980 (Az. 61 S 200/80)

    • Küchenherd defekt: 5 Prozent

       

  • AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 15. Dezember 1989 (Az. 2 C 484/89)

    • Längerer Ausfall des Fahrstuhls: 10 Prozent

       

  • LG Kassel, Urteil vom 24. Februar 1987 (Az. 1 S 26/87)

    • Ausfall der Heizung von Dezember bis Februar: 50 Prozent

Auch bauliche Mängel können eine Mietminderung rechtfertigen - egal ob undichte Fenster, ein leckendes Dach oder auch beschädigtes Parkett.

Die Höhe der Mietminderung lässt sich nur im Einzelfall ermitteln und richtet sich auch bei baulichen Mängeln nach der Schwere der Beeinträchtigung. Exemplarisch seien folgende gerichtlichen Entscheidungen genannt:

  • LG Kleve, Urteil vom 5. Februar 1991 (Az. 6 S 285/90)

    • Verschiedene Fliesen im Badezimmer: 5 Prozent

       

  • LG Hannover (ZMR 1979, 47)

    • Alle Fenster undicht: 20 Prozent

       

  • AG Groß-Gerau, Urteil vom 19. Juli 1979 (Az. 21 C 1336/78)

    • Badezimmer, Abflussstau mit Geruchsbeeinträchtigung: 40 Prozent

 

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Weitergehende Informationen

Umfangreiche Informationen zum Thema Mietminderung finden Sie auch unter

http://www.mietminderung.net

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